Projekt “Sanierung, Renovierung oder Modernisierung von Gewerberäumen” – 3 Gerichtsurteile

Projekt “Sanierung, Renovierung oder Modernisierung von Gewerberäumen” – 3 Gerichtsurteile 

 

In sehr vielen Städten, Ortschaften und Gemeinden gibt es allerlei Baustellen. Mal werden neue Gebäude errichtet, mal werden Dämmungen angebracht, Dächer saniert oder Fenster ausgetauscht, mal werden die Fassaden aufgearbeitet und mal werden die Straßen wieder in Schuss gebracht. Sind die Bauarbeiten abgeschlossen, profitieren die Mieter zwar meist von den Maßnahmen.

Bis es soweit ist, kann ein solches Bauprojekt die Mieter aber vor große Schwierigkeiten stellen. Dies gilt vor allem dann, wenn ein Mietobjekt gewerblich genutzt wird. Schließlich sind Lärm, Staub, Schmutz und meist erschwerte Zufahrts- oder Zugangsmöglichkeiten fast schon sichere Garanten dafür, dass viele Kunden erst einmal wegbleiben.

Auch für den Gewerbetreibenden ist es mitunter unmöglich, seine üblichen Tätigkeiten, beispielsweise Büroarbeiten, trotz Baustelle fortzuführen. Mit dem Gewerbemietvertrag kommt dann oft noch ein weiterer Stolperstein dazu. Für ihn gilt das Mietrecht, das bei Wohnräumen Anwendung findet, nämlich nicht und auch der Mieterschutz fällt deutlich bescheidender aus.

Andersherum bietet der Mietvertrag für Gewerberäume weitaus mehr Freiheiten, was die einzelnen Regelungen und Vereinbarungen betrifft. Insofern ist es kein Wunder, dass Streitigkeiten rund um das Projekt “Sanierung, Renovierung oder Modernisierung von Gewerberäumen” regelmäßig die Gerichte beschäftigen.

 

3 Gerichtsurteile zu diesem Thema stellt die folgende Übersicht vor:

 

1. Urteil vom 31.10.2012, Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 126/11

Mieter müssen es grundsätzlich dulden, wenn an dem Objekt, das sie mieten, Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Dies gilt für Mietwohnungen und Gewerbeobjekte gleichermaßen. Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn die Modernisierungsarbeiten eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen. Bei der Frage, wann und ob ein Härtefall gegeben ist, werden sowohl die Interessen des Mieters als auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt und gegeneinander abgewogen. Um diesen Sachverhalt ging es in einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH):

Ein Vermieter hatte seine Mieter darüber informiert, dass an dem Mietobjekt umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt werden sollten. Für die Maßnahmen waren mehrere Millionen Euro veranschlagt, für die Bauarbeiten war ein Zeitraum von mindestens neun Monaten geplant. Zu den Mietern gehörte ein Facharzt für Neurologie und Psychiatrie, der in dem Gebäude seine Praxis betrieb.

Infolge der angekündigten Bauarbeiten suchte sich der Mieter andere Praxisräume und legte dem Vermieter die fristlose Kündigung vor. Seine Kündigung begründete der Mieter damit, dass es ihm die Erschütterungen, der Lärm und der Staub, die im Zuge der Bauarbeiten zu erwarten seien, unmöglich machen würden, seinen Praxisbetrieb fortzuführen. Die lange Dauer der Sanierungsarbeiten würde außerdem seine Existenz gefährden. Der Mieter kündigte aber nicht nur den zeitlich befristeten Mietvertrag mit sofortiger Wirkung.

Stattdessen machte er Schadensersatzansprüche geltend. Der Vermieter sollte ihm die Umzugskosten, die Kosten für die Renovierung der Praxisräume und die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete bis zum Ende der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit erstatten.

Der BGH entschied zugunsten des Mieters. Trotz Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters müsse der Mieter keine Bauarbeiten hinnehmen, die für ihn eine derart lange Unterbrechung seiner beruflichen Tätigkeit zur Folge haben könnten. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags sei zulässig, auch wenn ihr keine Abmahnung vorausgegangen sei. Außerdem bestätigte der BGH den Anspruch des Mieters auf Schadensersatz. 

 

2. Urteil vom 20.12.2010, Oberlandesgericht Saarbrücken, Az. 8 U 507/09-132

An einem Gebäude, in dem unter anderem ein Café mit Außenbereich untergebracht war, wurden umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Das Café konnte infolge der Bauarbeiten nicht geöffnet bleiben. Obwohl das Café den ganzen August über geschlossen war, fielen für den Pächter die Personal- und Betriebskosten in voller Höhe an. Diese Kosten wollte er sich deshalb als Schadensersatz vom Verpächter erstatten lassen.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken kam jedoch zu einem anderen Ergebnis. Nach Auffassung des Gerichts reichte es nicht aus, dass der Verpächter Bauarbeiten veranlasst habe, durch die dem Pächter ein Schaden entstanden sei. Um einen Anspruch auf Kostenersatz zu begründen, hätte gleichzeitig eine Pflichtverletzung des Verpächters vorliegen müssen. Dies wäre der Fall gewesen, wenn die baulichen Maßnahmen beispielsweise verspätet oder mangelhaft durchgeführt worden wären.

Hier wurden jedoch in erster Linie Arbeiten zur Einsparung von Energie und zur Abdichtung gegen eindringendes Wasser vorgenommen. Damit handele es sich um Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten, die der Mieter zu dulden habe. Da das Gericht somit keine Pflichtverletzung erkennen konnte, habe der Cafébetreiber keinen Anspruch auf die Erstattung seiner Kosten. 

 

3. Urteil vom 23.04.2008, Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 62/06

In Mietverträgen für Wohnräume ist eine Klausel, nach der der Mieter kein Recht auf eine Mietminderung hat, nicht wirksam. Im Unterschied dazu ist es in Gewerbemietverträgen grundsätzlich zulässig, solche Ausschlussklauseln zu vereinbaren. Allerdings gibt es auch in Gewerbemietverträgen Grenzen, die eingehalten werden müssen. So jedenfalls hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Grundlage für die Entscheidung war ein Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und einem Zentrum für Physiotherapie als Mieter. Laut Mietvertrag sollte der Mieter kein Recht haben, die Miete zu mindern, wenn sich Faktoren auf die Nutzbarkeit der Gewerberäume auswirken, die der Vermieter nicht zu verantworten hat. Nun war es durch den Abriss des Nachbargebäudes aber zu erheblichen Erschütterungen und Lärmbelästigungen gekommen. Der Mieter hatte daraufhin die Miete gekürzt, obwohl es besagte Ausschlussklausel gab.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass es auch in Gewerbemietverträgen nicht zulässig sei, das Mietminderungsrecht komplett auszuschließen. Für den Mieter müsse wenigstens möglich sein, eine zu viel bezahlte Miete im Nachhinein zurückzuverlangen, wenn eine „ungerechtfertigte Bereicherung“ vorliege. Diese Möglichkeit sei durch die besagte Vertragsklausel aber ebenfalls ausgeschlossen. Da die verwendete Klausel den Mieter somit unangemessen benachteilige, sei sie deshalb nicht wirksam.

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